鹏展路工程的简单介绍

随着天津首轮土地集中出让圆满收官，不少板块纷纷喜提新盘，但也有一些片区还在酝酿观望。比如从近期公示的规划来看，缺席首轮土拍的环城生态住区东丽湖，似乎在憋什么大招……

256万方住区规划亮相

5月17日，（东丽区）东丽湖地区JDa-01单元控制性详细规划修编草案，在天津规划局官网发布。

规划片区位于东丽湖板块，紧邻东丽湖风景区北侧，北至金钟河道，东至景福路，南至东景环路，西至东丽湖路，被中部的东丽大道分为南北两部分，涉及总用地面积256.72万方。

该片区今后将以居住功能为主，其中住宅用地规划24宗，占地188.11万方。

具体来看，东丽大道南部住区为现有的东丽湖万科城项目；北部除了北大资源阅府、松江东湖小镇等成熟社区外，景荟路两侧、金钟河以南的大量待建空地，也被规划为住宅用地，合计面积超过40万方，有望在今年后两轮土地集中出让时亮相。

新增宅地容积率区间约在1.2-1.5，或继续主推洋房、别墅等低密产品。

九年制学校即将就位

配套方面，待建区域内规划有3.46万方相对集中的公园绿地，以及公交首末站、菜市场、加油加气站、社区养老院、社区卫生服务中心等公共服务项目。其中，大型集中式商业以及2所九年制学校成为关注焦点。

集中商业地块组团位于板块西侧，由3宗商服用地组成，总面积约20万方。片区东侧还规划有9万方沿街商业。

两所9年制学校分别位于规划片区的南部、北部核心。其中，鹏展道以南、朗钜项目旁边的九年制学校计划2020年开工，2021年建成。

从2004年的万科城项目开始，东丽湖迎来了华侨城、恒大、金融街等品牌房企陆续入驻。经过十余年的开发建设，商品住宅规模超过400万方，常住人口达到3.5-4万。但时至今日，东丽湖板块的各项配套建设，依然很难满足当地居民的生活需要。

东丽湖市场还火吗鹏展路工程？

东丽湖板块最近一次宅地出让还要追溯到2019年，中建以5446元/平米摘得星灿道以南，东丽湖路以西地块，也就是现在的中建玖棠府项目。

尽管近年来土地市场供应稀缺，但东丽湖板块依然是东丽新房市场的供求主力。据中原地产研究院统计，2020年东丽湖新房成交面积约20.2万方，是整个东丽区成交量最高的片区。

数据来源鹏展路工程：中原地产研究院

然而，高成交量的背后是超高供应下的“房海战术”。去年东丽湖新房供应量约42.5万方，是去化量的两倍还多。同时，供应量高企也影响到了市场溢价，去年东丽湖新房均价11645元/平米，在区域内仅略高于刚刚起步，只有两处新盘在售的军粮城板块。

现阶段，东丽湖板块新房市场面临的困境依然待解。

在外环线内，金钟街、李明庄、程林、津滨大道、张贵庄等东丽环内住区，通过轮动形成持续供应，也拉开了一定的置业梯度：金钟街等主打低价走量，程林板块注重居住品质，张贵庄瞄准刚改客群……可以说在天津城东，从纯刚需到中高端改善客源，都遭到了环内板块的截流。

下一步随着海河柳林片区的崛起，东丽环内住区将在市区东部形成比较完整的“屏障”，阻挡市区客群外溢的同时，也在吸引环外置业者的回流。

在环外，起步同样较早的华明、空港等板块居住氛围成熟，且更接近中心城区，高新技术产业的聚集则为区域发展增添了内在动力。在与程林、津滨大道等板块共同组成临空经济区后，该区域作为津滨双城的重要枢纽，将持续承接津滨核心区外溢产业、人口。和以居住功能为主的东丽湖片区相比，发展方向更加多元。

根据轨道交通规划，即将到来的地铁13号线一期工程，将在华明、空港板块设站。规划中的地铁2号线延长线、机场快线Z1支线，以及可通达滨海北塘经济区的在建轨交Z2线，联通周边省市的京滨高铁、京津城际机场线等5条线路，都将在空港板块实现轨道交通与航空运输的无缝对接，良好的发展预期助力板块价值进一步升级。

相比之下，东丽湖板块与中心城区尚有一段距离。虽然在全新规划中，新增了比较丰富的商业、学校等配套项目，但什么时候能落地还未明确，即使落实后，也是对于板块配套建设的“补课”，而更难的是东丽湖购房者的引入。

根据公开资料显示，东丽区投资200亿元在东丽湖打造国内首个科创金融小镇──东丽湖科创金融小镇。小镇定位为：北方股权基金集聚区、京津冀科创金融示范区、北方金融后台服务中心。根据2019年的消息，“科创金融小镇核心区一期建设中，云河科技园地块作为起步区已完成土地摘牌，并取得土地证，正在与意向单位洽谈沟通合作意向；同时一期部分地块已完成土地征转手续，具备出让条件。同步研究城市设计调整方向，与意向单位达成合作意向，正在提供相关资料，进一步对接建设成本、投资模式等具体内容。”

金融小镇何时能良好运营，究竟能带来多少的人口流入，都是一个未知数。

此外，仅从该片区规划来看，已被网友吐槽“收入主要靠房地产”，但最新的地块规划发布以后，仍可看出，板块内住宅项目分布略显密集，公园绿地占比不大，东丽湖住区的生态特色似乎也并没有很鲜明了。

生活配套建设有待完善；轨道交通规划历经C1线、津宁线等多次调整，至今尚未敲定。东丽湖板块想要保持热度，仅依靠市场放量难免过于单一；积极寻找购房者来源，改善居住品质、强化生态特色……可以说是任重道远，留给东丽湖的时间不多了。